Qual a segurança do Cartório de Registro de Imóveis?

São frequentes as dúvidas das pessoas que estão adquirindo imóveis, sempre preocupadas em proceder da forma mais confiável possível, pois a aquisição da propriedade imobiliária no Brasil não pode ser considerada um fato comum, onde muitas vezes a economia de uma vida inteira é empregada na aquisição. Em nossos tempos, infelizmente, a palavra já não tem o mesmo valor, devendo se ter muita cautela, utilizando-se dos instrumentos que o nosso direito disponibiliza. O primeiro e um dos mais importantes cuidados para a aquisição de imóveis é a necessidade do registro dos títulos que formalizam as alienações.

Para a aquisição da propriedade do imóvel não basta o simples acordo de vontades entre adquirente e transmitente, ou seja, lavrar a escritura pública ou particular. O contrato de compra e venda (escritura, instrumento particular), por exemplo, não é suficiente, por si só, para transmitir o domínio. Essa transferência somente se opera com o registro do título no cartório, antes deste somente existirá o direito pessoal.  O artigo 1.227 do Código Civil é taxativo ao afirmar que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos respectivos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos. O § 1º do artigo 1.245 do mesmo código dispõe que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

As consequências jurídicas dessa sistemática são sérias, exemplificando, se determinada pessoa formaliza o negócio através de escritura pública e não a registra corre sério risco, se o vendedor cujo registro encontra-se lançado em seu nome deixar de cumprir qualquer obrigação civil (compra de bens móveis p. ex), fiscal (IPTU, IPVA etc) ou trabalhista, os credores poderão penhorar e arrematar o imóvel para satisfazer seus créditos. Sem falar no risco do alienante transmitir o imóvel novamente cometendo estelionato, surgindo a seguinte questão: qual a situação do adquirente? O adquirente sem escritura registrada possui apenas um direito pessoal, ou seja, o direito de cobrar o dinheiro do vendedor, o que é de extrema dificuldade porque, no primeiro caso o alienante já está insolvente com o credor e no segundo trata-se de estelionatário.

Recentemente com a Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, o registro ficou ainda mais forte. Os credores, na sistemática anterior, podiam declarar ineficaz as vendas dos imóveis mesmo registradas. Agora não existe mais essa possibilidade, se não constar da matrícula do imóvel a existência de ações judiciais, o comprador pode ficar tranquilo, bastando tirar certidões fiscais para se resguardar.

Assim, para se adquirir um imóvel é imprescindível verificar sua situação no Registro de Imóveis através de certidão e observar se o título (escritura) do alienante está registrado, referida certidão irá espelhar a situação registrária do imóvel, se está hipotecado ou se existe outro direito ou ônus real. Com a Lei 6.015/73 cada imóvel deve possuir uma matrícula que receberá um número de ordem e nela deve constar todas as alienações ou alterações relativas ao imóvel, sob pena de não valer contra terceiros.  A segurança que o registro do título outorga ao proprietário não deve ser renunciada mas sim prestigiada, os riscos são elevados e o velho ditado popular de que “quem não registra não é dono”, apesar de singelo, está correto.

Marcelo Augusto Santana de Melo

Registrador imobiliário em Araçatuba, São Paulo.

Escrito por Marcelo Melo

Registrador imobiliário em Araçatuba, São Paulo. Mestre em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUCSP. Especialista em Direito Imobiliário pela Universidade de Córdoba, Espanha e Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais-PUCMINAS.

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