A natureza jurídica do direito de laje sob a perspectiva do direito à moradia digna

By

Marcelo Augusto Santana de Melo

Mestre e Doutor em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC-SP. Registrador imobiliário em Araçatuba/SP.

marcelo.mm.melo@gmail.com

Resumo: O presente trabalho tem como finalidade abordar o instituto do direito de laje criado pela Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, e inserido no Código Civil. Para tanto, a investigação se concentrará primeiramente nos aspectos sociais motivadores da criação e antecedentes históricos do projeto de lei que resultaram na aprovação da lei. O objetivo principal do estudo será a investigação da natureza jurídica do novo direito de propriedade criado. Por fim, serão analisados aspectos relativos ao direito de moradia digna, principalmente se existe alguma preocupação ou observância na criação do direito de laje.

Palavras-chave: Direito de propriedade – Direito de Laje – Regularização fundiária – Direito urbanístico – Direito civil.

Abstract: The purpose of this paper is to address the right of slab, institute created by Law 13.465, of July 11th, 2017, and inserted in the Civil Code. To this end, the investigation will focus primarily on the social aspects that motivated the creation and the historical background of the bill that resulted in the passage of the law. The main objective of the study will be to investigate the legal nature of the new property right created. Finally, aspects related to the right to decent housing will be analyzed, especially if there is any concern or observance in the creation of the right of slab.

Keywords: Property right – The right of slab – Land regularization – Urban law – Civil right.

1. Introdução

A[1] Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, trouxe ao direito brasileiro – em especial o civil e o registral – novas figuras jurídicas que exigirão, dos operadores do direito, um enorme esforço exegético não somente para torná-los efetivos, mas também para classificá-los quanto à natureza jurídica, tendo em vista que foi criada uma modalidade de direito real praticamente sem precedentes no direito brasileiro.

Não é objetivo do presente artigo a análise pormenorizada do direito de laje em todos os seus aspectos, mas concentrar maior esforço na investigação sobre a sua natureza jurídica e em que contexto social está inserido. Outro aspecto da investigação será compreender o direito de laje no âmbito do direito urbanístico, em especial, como decorrência do direito de moradia, que também é fundamento para a regularização fundiária.

A ansiedade legislativa não deixou a Lei 11.977 – de 7 de julho de 2009 – ser consolidada na prática, na doutrina e jurisprudência, de forma que a regularização fundiária ainda estava sendo aplicada por urbanistas, operadores do direito e órgãos responsáveis pelos respectivos procedimentos quando foi revogada pela Lei 13.465/2017. Para nós, o diploma legal de 2009 – também chamado de Lei do Programa Minha Casa Minha Vida – tratava melhor a regularização fundiária e enfrentava uma questão muito importante, aparentemente esquecida pela nova legislação: situar a regularização fundiária como uma medida multidisciplinar e vinculada à urbanização.

A Lei 13.465/2017 conferiu maior relevância à regularização jurídica dos lotes, dissociando-se da legislação revogada, criando institutos jurídicos visando eminentemente à formalização das propriedades. A grande finalidade da nova regularização fundiária é a “incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes” (art. 9º). Entre as novidades, uma interessa – de forma particular – ao direito privado, que é o direito de laje: instrumento criado e eleito para conferir o direito de propriedade.

A ideia de criação de um direito de laje surgiu de uma realidade social latente que ocorre, principalmente, nas cidades do Rio de Janeiro e São Paulo. É fato que o estabelecimento de moradias em planos de laje é comum em favelas passando a integrar a economia local como bens negociáveis de valor significativo. É um fato social que esse mercado imobiliário informal possui regras próprias, de forma que o direito de laje foi criado, podemos dizer, na tentativa formalizar, do ponto de vista jurídico, esses negócios que não recebiam proteção estatal.

Ao mesmo tempo que o direito de laje surge como celebração da conquista de um direito social, ele trouxe outras preocupações que, do ponto de vista acadêmico, merecem ser debatidas. Assim, no âmbito do direito de moradia, será analisado um aspecto que não foi muito observado pela doutrina, relativo à segurança não somente jurídica, mas física: se, primeiramente, as moradias oferecem, do ponto de vista urbanístico e da engenharia civil, segurança e estabilidade das edificações. Assim, é preciso estudar se as lajes que se pretende regularizar estão aptas para serem habitadas: se são dignas com relação à perspectiva do direito fundamental da moradia.

A metodologia utilizada neste trabalho consiste em revisão da literatura, principalmente aquela publicada nos últimos anos, recorrendo-se a muitas fontes pertinentes como normas jurídicas, doutrina, artigos, jurisprudência, documentos diversos, periódicos e estudos científicos.

2. Direito de laje

O direito de laje, embora conste expressamente do Código Civil de 2002, nasceu diretamente da Lei 13.465/2017, que trata da regularização de assentamentos informais. Embora seja mais prático ao poder público a promoção de regularização de titulação ou registro[2], em virtude da menor onerosidade aos cofres públicos, é necessário – dentro de uma perspectiva do direito da moradia agora reconhecido como direito social – conferir a referidas áreas a estabilidade jurídica, mesmo que o tratamento urbanístico adequado seja postergado para um momento posterior.

Laje – para o Dicionário Houaiss – configura uma “placa contínua apoiada em seu perímetro e por vezes também em colunas, que constitui os pavimentos e tetos de edificações estruturadas em concreto armado”[3]. Para a construção civil, por sua vez,

“[…] as lajes são classificadas como elementos de superfície, planos e bidimensionais, que são aqueles onde duas dimensões (comprimento e largura) são da mesma ordem de grandeza e muito maiores que a terceira dimensão, a espessura. As lajes são também chamadas placas.”[4]

A palavra laje é comumente conhecida nas favelas[5] brasileiras como expressão sinônima de moradia. É uma realidade social que o direito, como sempre ocorre, apenas se preocupou em regular após a irreversibilidade socioeconômica da situação fática.

O conhecimento da laje como direito adentra – necessariamente – pela análise do processo legislativo que o originou. Relata Flauzilino Araújo dos Santos[6] que, em 18.07.2016, foi criado o Grupo de Trabalho denominado Rumos da Política Nacional de Regularização Fundiária junto ao Ministério das Cidades do Governo Federal[7], tendo por objetivo debater propostas de alteração do marco legal da regularização fundiária, bem como definir metas para a Política Nacional de Regularização Fundiária. Resultou do referido grupo de estudo a redação da Medida Provisória 759, de 22 de dezembro de 2016, que – posteriormente – foi convertida na Lei 13.465/2017. Uma das inspirações do direito de laje surgiu dos estudos de Cláudia Franco Correa que constatou que, na favela Rio das Pedras, na cidade do Rio de Janeiro, existia uma realidade social onde o “direito de laje” era reconhecido e onde as transferências das lajes, instrumentalizadas por instrumentos particulares, eram “registradas” pela associação de moradores local[8]. Essa realidade social chegou aos tribunais, como era de se esperar. O reconhecimento de um direito de laje já estava sendo debatido no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, estado de grande vocação em razão do grande número de favelas[9].

A Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, trouxe não somente para o direito urbanístico, mas para o direito civil brasileiro, um novo direito real, passível de ser utilizado tanto na regularização fundiária como instituto civil independente. Pelo artigo 1.510-A do Código Civil, introduzido pela referida lei, “o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo”. Resultam, de uma primeira análise, duas primeiras conclusões: o direito de laje configura unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo; e a construção-base cede a superfície superior ou inferior de sua construção.

O direito real de laje surgiu, assim, para atender a um fenômeno social de comunidades e núcleos desorganizados[10], de forma que era inevitável a regulação dessas construções “de residências no plano horizontal, normalmente superior, especialmente por população de menor renda”[11]. Dessa forma, o legislador optou por escolher o caminho da formalidade, beneficiando diretamente os não proprietários ao introduzi-los na categoria de proprietários[12].

 

2.1. Natureza jurídica do direito de laje

Os direitos reais precisam estar elencados no rol taxativo da legislação. Assim, o direito de laje se caracteriza como direito real, consonante ao disposto no artigo 1.225, XIII, do Código Civil de 2002. Neste aspecto, não há o que se interpretar (in claris cessat interpretatio);não obstante, a criação do direito de laje suscitou uma discussão de grande significância na doutrina brasileira com relação à sua natureza jurídica, onde tradicionais autores entraram em debate acadêmico no intuito de desvendar essa novidade legislativa que configura em uma das maiores novidades do direito das coisas do direito brasileiro nos últimos 100 anos[13]. Integra o estudo da natureza jurídica do direito laje a investigação de suas características por que são elas que ajudaram na definição dos contornos jurídicos necessários para a compreensão dessa nova modalidade de direito real.

O primeiro passo para a compreensão da natureza jurídica é identificar o direito de laje como exceção ao princípio da acessoriedade da construção com relação ao solo, já que o princípio superfícies solo cedit, ou seja, a impossibilidade de separação entre a superfície e o solo, é dogma do ius civile[14]. Com efeito, dar-se-á a acessão, entre outras hipóteses, por meio das plantações e construções em imóvel rústico (art. 1.248, inciso V), sendo que “toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e às suas custas, até que se prove o contrário” (art. 1.253, CC). Dessa forma, existe a presunção legal de que toda construção ou plantação existente em um terreno foi realizada e pertence ao respectivo proprietário. Referido princípio decorre do direito romano da accessio como união de coisas. Na junção física entre duas coisas ou mais, o direito da coisa principal se estende automaticamente ao todo, decorrendo do referido princípio a máxima superficies solo cedit.

Mesmo no direito romano, principalmente no período clássico, existia exceção ao princípio superfícies solo cedit em decorrência da exigência do pavimento superior do edifício, objeto de domínio exclusivo, apresentar aditus ex publico, ou seja, acesso independente pela via pública[15]. É preciso ressaltar que uma forma de moradia muito comum em Roma, e que gerou – por consequência – o estabelecimento da exceção da acessão da construção ao solo, eram as chamadas ínsulas (insulae) que constituam edifícios construídos verticalmente, com vários andares e compartimentos, ocupados por diversas famílias de plebeus e que correspondiam a 96,3% das moradias na época (o restante eram as domus, casas e terras mais afastadas das regiões centrais e destinadas aos cidadãos romanos nobres)[16].

Tal entendimento, com muita probabilidade, como averba Eduardo Marchi, teria sido defendido, primeiramente por Labeão, segundo os testemunhos de Ulpiano (D. 43,17, 3,7) e Nerácio (D. 39,2,47), recordando a lição daquele jurisconsulto, mencionam sempre a exigência do aditus ex publico: “plane si cenaculum ex publico aditum habeat, ait Labeo […]” (D. 43,17,3,7); “sed et Labeo in libris posteriorum scribit binarum aedium dominum utrisque porticum superposuisse inque eam aditu ex alteris aedibus dato […]” (D. 39,2,47); confirmação indireta de tal doutrina de Labeão seria ainda dada por Pompônio na primeira parte de D. 41.1,28. 113[17].

No direito brasileiro, existiam duas exceções ao princípio da superficies solo cedit expressamente previstas no Código Civil de 2002. A primeira é o condomínio edilício ou condomínio especial[18], regido pelos artigos 1.314 e seguintes do Código Civil pela Lei 4.591, de 16.12.1964, quando há uma divisão anômala em um prédio, ocasionando uma justaposição de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, classificando o condomínio em duas partes: a primeira consistindo em partes exclusivas, constituída de apartamentos, salas, conjuntos ou andares, exercendo o titular o domínio sobre todos os atributos e prerrogativas inerentes à propriedade, sem necessidade da anuência dos demais condôminos. A segunda é constituída de partes comuns, em que se pode dizer que cada condômino possui uma quota ideal comum aos demais, não suscetível de alienação ou utilização exclusiva por qualquer condômino.

A outra exceção prevista no Código Civil brasileiro é o direito de superfície previsto no artigo 1.225, inciso II, como direito real e no art. 1.369 e seguintes do Código Civil, por meio do qual o proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.369, CC).

O direito de laje – sem dúvida – configura mais uma exceção ao princípio superficies solo cedit:a acessoriedade das unidades imobiliárias ao respectivo terreno, regra milenar e antiquíssima no direito civil e resulta, nas palavras de Ivan Jacopetti do Lago,

“[…] que as unidades imobiliárias acedem ao solo e se tornam acessórias do terreno. Tudo o que for incorporado ao terreno, seja no térreo, seja no subsolo, no primeiro, segundo ou terceiro andar, acederá ao próprio terreno; portanto será de propriedade do dono do imóvel.”[19]

Superada essa primeira investigação, resta agora procurar entender que tipo de direito real a laje seria. É possível constatar na doutrina duas linhas principais de classificação da natureza jurídica do direito de laje, o que, por si, já demonstra a dificuldade de se alocar o novo instituto dentro do sistema jurídico privado brasileiro. O direito de laje é estudado atualmente como direito real sobre coisa alheia (ius in re aliena), onde se destaca o direito de superfície e como direito sobre coisa alheia autônomo. A outra linha investigatória concebe o direito de laje sob a ótica da matriz da propriedade como direito real sobre coisa própria (ius in re propria). Neste último grupo, também existe alguma variação como veremos, onde se se pode identificar o direito a laje como direito de propriedade anômalo ou especial ou ainda condicionado ou restrito.

a) Direito de laje como direito real sobre coisa alheia (ius in re aliena)

Maria Helena Diniz entende que a laje configura um direito real sobre coisa alheia em razão da construção-base ser de propriedade de terceiros. Segunda a civilista,

“[…] é um direito real de fruição pelo qual alguém poderá edificar na superfície superior ou inferior de uma construção-base pertencente a outrem, desde que haja, obviamente, permissão do proprietário da unidade original construída sobre o solo.”[20]

Em sentido semelhante, Carlos Roberto Gonçalves compreende a laje como um direito real em favor de terceiro[21], não se tratando

“[…] propriamente de transferência de ‘propriedade’, uma vez que não abrange o solo, mas de direito real limitado à laje da construção original, desde que disponha de isolamento funcional e acesso independente.”[22]

O direito real sobre coisa alheia, leciona Goffredo Teles Jr,

“[…] é o de receber, por meio de norma jurídica, permissão do seu proprietário para usá-la ou tê-la como se fosse sua, em determinas circunstâncias, ou sob condição de acordo com a lei e com o que foi estabelecido, em contrato válido.”[23]

É característica do direito real sobre coisa alheia o seu caráter limitado, são os direitos reais desmembrados do direito de propriedade como se referia Lafayette Rodrigues[24], ou, ainda, direito reais menores como prefere denominar a doutrina civil espanhola[25]. Como lembra Nelson Rosenvald, “não existem direitos reais em coisa alheia com o atributo da perpetuidade como ocorre no direito de laje” (art. 1.510-A, §§ 1º a 6º, CC)[26]. Não configura o direito de laje direito sobre coisa alheia porque esse não possui caráter limitado, nem existe relação de poder com o instituidor proprietário da base da construção[27].

Dentro da mesma perspectiva de direito real sobre coisa alheia, existem autores que compreendem a laje como espécie de direito de superfície. O principal expoente dessa linha de pensamento é Frederico Viegas que, inspirado nos direitos espanhol e português, concebe o direito de laje como direito de sobrelevação, “onde se permite, mediante a contratação de um direito de superfície destinado à realização de um ou mais andares sobre a edificação já existente”[28].

Eduardo Marchi, grande estudioso do direito romano, também entende ser o direito de laje uma espécie de direito de superfície, in verbis:

“Com a introdução da ‘laje’ pela Lei 13,456, de 11 de julho de 2017, passamos a dispor, em nosso CC/02 em vigor, com duas figuras jurídicas em matéria, lato sensu, de superfície: de um lado, o direito real de superfície, entendido como amplo direito real sobre coisa alheia (ius in re aliena), mas por prazo determinado (arts. 1.369 a 1.377) e, de outro, a propriedade superficiária (arts. 1.510-A a 1.510-E) decorrente do direito de laje.”[29][R11] [MA2] 

Para nós, o direito de superfície tem características bem distintas que afastam o reconhecimento do direito de laje como integrante de referida categoria, o que tem prevalecido na doutrina[30]. O legislador optou sabiamente em não regular o direito de laje como espécie do direito de superfície. As diferenças entre os dois institutos são evidentes[31]. Primeiramente, o principal traço que os distingue é a temporalidade, o direito de superfície é instituído em caráter temporário (art. 1.369). Mesmo o direito de superfície constante do estatuto da cidade (art. 21 da Lei 10.267/2001), que pode ser por tempo determinado ou indeterminado, contrasta com o caráter perpétuo do direito de laje já que, nos artigos 1.510-A e seguintes do Código Civil, não existe fator limitador; pelo contrário, a nova unidade imobiliária tem independência física e jurídica da base.

No direito de superfície, não existe a possibilidade de construções no subsolo, salvo se for imprescindível ao objeto de concessão (art. 1.369, parágrafo único), ou seja, a criação de superfícies em diversas camadas, o que é possível no direito de laje. Com relação à extinção, os institutos apresentam importantes distinções: a possibilidade de extinção do direito de superfície é uma característica natural (art. 1.375), existe a denominada vis atrativa para consolidação do direito, podendo ocorrer de forma regular, com o advento do termo, ou a excepcional, por meio de descumprimento de obrigação e desapropriação. No direito de laje, por sua vez, somente a ruína pode extingui-lo (art. 1510-E, I e II, CC), e ainda com uma possibilidade de continuidade. Por fim, o direito de superfície como direito real sobre coisa alheia nasce com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.369, CC, e arts. 167, II, 39, da Lei 6.015/1973); no direito de laje existe a criação ou manifestação do direito de propriedade na abertura de matrícula nos termos do § 9º do art. 176 da Lei 6.015/1973.

b) Direito real sobre coisa própria (ius in re propria)

Alguns autores concebem a laje como direito de propriedade novo, com características próprias, “sem qualquer relação de dependência ou subordinação jurídica com a propriedade da construção que serviu de base”[32]. Patrícia Ferraz, mesmo considerando um direito real sobre coisa própria, entende que configura uma nova modalidade de direito de propriedade, que está sujeito a algumas limitações do ordenamento jurídico e à vontade dos titulares dos direitos de propriedade da base[33].

Francisco Eduardo Loureiro concebe o direito de laje como instituto sui generis, “com requisitos e efeitos próprios, que não se confundem com a limitação temporal do direito superfície (art. 1.369 e seguintes do CC), e nem com a amplitude da propriedade plena (art. 1.228 CC)”[34]. Vitor Kümpel[35] por sua vez, reconhecendo tratar-se o direito de laje um direito real sobre coisa própria, afirma que ele é

“[…] limitado externamente por série de deveres que incidem em outras tantas situações jurídicas-reais, e que em nenhuma dessas situações têm o poder de neutralizar o caráter de verdadeiro proprietário atribuído ao titular.”

Entendemos, no entanto, que o direito de laje – na forma em que foi concebido – configura e resulta no direito de propriedade propriamente dito, de forma que as chamadas “limitações” ou características não possuem o condão de desnaturar o direito de propriedade.

A propriedade é o direito real-matriz por excelência[36] (art. 1.225, inciso I, CC); nas palavras de Carvalho Santos, é o mais amplo dos direitos reais entre todos eles, é o que constitui a sua qualidade fundamental, o traço típico que o caracteriza[37], congregando – assim – todas as categoriais de direitos reais[38]. A propriedade é o mais importante e o mais sólido de todos os direitos subjetivos, “o direito real por excelência, é o eixo em torno do qual gravita o direito das coisas”[39], enfim, configura a propriedade como o protótipo do direito subjetivo[40]. A palavra propriedade nasce, e tem sentido, da relação com seu próprio termo, a coisa é própria do proprietário. A origem da palavra vem do latim proprietas (derivada de proprius), tendo o significado de pertença a alguma pessoa[41], sendo precisamente o que os romanos chamavam de dominium[42].[R13] [MA4] [MA5] 

São elementos constitutivos do direito de propriedade[43], ou poderes como trata parte da doutrina, que definem e contornam sua estrutura que permanece quase que inalterada desde o Direito Romano. O primeiro é o direito de usar (jus utendi), que é a possibilidade de tirar do bem todos os benefícios que ele pode proporcionar, sem, contudo, que sua substância seja comprometida. O Direito de fruição (jus fruendi) é relativo à percepção dos frutos. O direito de dispor da coisa (jus abutendi ou disponendi) tem relação com o poder de dispor da coisa e onerá-la quando – assim – o proprietário desejar ou necessitar. Finalmente tem o proprietário o direito de reivindicar (reivindicativo) a coisa de quem injustamente a detenha.

Os caracteres da propriedade – por sua vez – são componentes consolidados pela doutrina que identificam atributos que reconhecem e consagram-na como instituto. O primeiro é que a propriedade tem carácter absoluto com oponibilidade erga omnes, objetivamente o aproveitamento da propriedade deve respeitar os limites e contornos decorrentes da função social da terra, mas existe presunção de a que mesma é plena e exclusiva (art. 1.231, CC).

A propriedade também é exclusiva, não podendo pertencer de forma simultânea e exclusiva a mais de uma pessoa. A propriedade também tem caráter perpetuo – mesmo sem o exercício o direito permanece em vigor – decorrendo também desse princípio o aspecto da transmissibilidade do direito de propriedade para os respectivos herdeiros (causa mortis). Por fim, o direito de propriedade tem o caráter elástico com relação a seus atributos, o que significa que seu exercício pode ser fracionado de acordo com a vontade do proprietário (constituição de usufruto, por exemplo).

O direito de laje possui todas as características da propriedade plena (art. 1.228, CC). Ao conferir todos os atributos do direito de propriedade (§ 3º do art. 1.510-A) ao direito de laje, o legislador expressamente afastou a consagração de um novo direito real porque a atribuição de poderes de proprietário a um direito real é algo incompatível com a tradição dos direitos das coisas. O titular do direito de laje é – antes de tudo – proprietário e tem os poderes a ela inerentes de forma que poderá transmitir e dar em garantia, sem a necessidade de consentimento do proprietário da base, o que afasta qualquer relação de dependência. Vale ressaltar, neste aspecto, que o Conselho de Justiça Federal no Enunciado 627 da VIII Jornada de Direito Civil, reconhecendo o direito de laje como propriedade, entendeu ser passível de usucapião[44]. O fato de não constar do § 3º do art. 1.510-A o caráter da reivindicação não tem natureza de transformar o direito de laje em limitado ou sobre coisa alheia, em razão de que resulta na propriedade por excelência em razão de suas características (atributos e transmissibilidade), de forma que é inimaginável a criação de um direito de propriedade sem a possibilidade de o titular do direito de laje reavê-la.

Atribui-se uma propriedade condicionada e restritiva no direito de laje porque depende da instituição voluntária do proprietário da construção-base nos termos do art. 1.510-A, CC[45], o que não é suficiente para se identificar uma propriedade precária. A voluntariedade do proprietário da construção-base para a constituição do direito de laje é exatamente a mesma do proprietário para constituição do condomínio edilício (art. 1.331, CC).

Ao não atribuir fração ideal (§ 4º do art. 1.510-A) respectiva para cada unidade imobiliária de laje, afastou-se diretamente a incidência da aplicação da instituição do condomínio edilício para esta modalidade de direito real, assim como no condomínio ordinário[R16] [MA7] . No entanto, tem muitas semelhanças com essa forma especial de condomínio: uma vez instituído o condomínio edilício, as unidades autônomas se desprendem da matriz imobiliária do terreno e formam uma nova unidade imobiliária. Os apartamentos – por exemplo – têm total autonomia com relação à fração ideal do terreno, de forma que o proprietário tem todos os atributos do direito de propriedade. Como lecionam Nelson e Rosa Nery, o “condomínio não é uma espécie nova de direito real. É o mesmo direito de propriedade (típico, previsto em numerus clausus), compartilhado por mais de um titular”[46]. Com o direito de laje ocorre o mesmo, uma vez instituído o piso ou laje, o titular poderá também exercer todos os atributos da propriedade (art. 1.228, CC).

Como no condomínio edilício, o direito de laje precisa de uma constituição pelo proprietário originário, ganhando a nova unidade imobiliária autonomia e total desvinculação jurídica. O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes (art. 1510-A, § 6º, CC).

O aspecto registral do direito de laje confirma nosso entendimento. Conforme o § 9º do art. 176 da Lei de Registros Públicos,

“[…] a instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca.”

Não existe um registro de instituição do direito de laje, mas sim averbações recíprocas na matrícula originária (base) e respectivas lajes, considerando, ainda, a existência de uma construção-base[47].

Em um primeiro momento, pode parecer que a nova legislação rompeu tradição do sistema registral brasileiro em que os direitos reais são passíveis de atos de registro ou averbação, dispõe o Código Civil que o ato constitutivo do direito será a abertura da matrícula. A Lei 6.015/1973 divide os atos praticados no Registro de Imóveis em dois grandes grupos: registro e averbação. O primeiro envolve direitos e ônus reais; o segundo atos relativos à mutação objetiva ou subjetiva da matrícula, conforme o artigo 167. No direito de laje, parece-nos que o legislador definiu a matrícula como ato de “registro” em sentido amplo, mas – de fato – permitiu, entre o princípio da especialidade objetiva que faz referência o art. 176 da Lei 6.015/1973, a abertura da matrícula como fator determinante para a desvinculação jurídica da construção-base. O direito de laje nasce – no Registro de Imóveis – como nova modalidade de direito de propriedade, como exceção ao princípio superfícies solo cedit.

É possível concluir, assim, que não existe um direito de laje propriamente dito, mas sim um direito de propriedade decorrente da laje, mas é preciso reconhecer que a expressão direito de laje, além de incorporada no estatuto civil brasileiro, tem sido dessa forma tratada pela doutrina e jurisprudência, de forma que não vislumbramos uma atecnia sua utilização para fins didáticos.

O direito de laje não é autônomo, sua materialização ocorre com contratos e atos jurídicos que deverão ingressar no Cartório de Registro de Imóveis que, depois de qualificados, serão registrados na matrícula da laje criada. A caráter constitutivo é do direito de propriedade (art. 1.227, CC). A anuência do proprietário da base (solo) é condição inafastável (§ 6 º do art. 1.510-A, CC) desses contratos ou negócios jurídicos e deverá ser formalizada por instrumento se o valor do imóvel não ultrapassar 30 salários-mínimos, ocasião em que deverá ser instrumentalizada por escritura pública (art. 108 do Código Civil).

O direito de preferência recíproco entre os titulares das lajes e construção-base (Art. 1.510-D) não desnatura o direito de laje como propriedade e é plenamente justificável em razão da relação de proximidade física e jurídica entre os proprietários. Ao contrário do condomínio edilício em que, além de existir uma edificação que seguiu os padrões urbanísticos, possui regras bem definidas de acessibilidade e, principalmente, de áreas comuns de circulação.

Não consta do rol taxativo do art. 167, inciso I, da Lei 6.015/1973, como alerta Patrícia Ferraz, o direito de laje, como não também encontramos o direito de propriedade propriamente dito[48], o que corrobora o entendimento de não configurar um direito real anômalo, especial ou sui generis. Acrescentamos que o condomínio edilício também não consta do referido dispositivo, porque configura tão somente uma forma de separação da base (terreno) das unidades autônomas. O direito real de superfície – por sua vez – tem previsão expressa de registro (art. 167, I, 39[R18] [MA9] ), porque configura um direito real sobre coisa alheia.

É preciso consignar, ainda, que – embora expressamente afastadas as regras de condomínio edilício com a estipulação de fração ideal – é possível aceitar e conceber que existe uma “área comum” também na instituição do direito de laje. A razão é expressa no § 1º art. 1.510-C, que denomina as áreas comuns como “partes que servem a todo o edifício”; em linhas gerais, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício, tais como alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio, telhado ou os terraços de cobertura, instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar-condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício etc.

Em relação a isso, o artigo 1.510-C, caput, faz uma correspondência expressa de aplicação das normas aplicáveis aos condomínios edilícios e prevê o pagamento compulsório de “serviços de interesse comum”. Em linhas gerais, o direito de laje tem muito mais semelhança com o condomínio edilício do que com relação a qualquer outro instituto já ventilado como analogia.

É preciso salientar que o acesso independente é característica do direito de laje, embora não conste expressamente do CC. Constava expressamente da Medida Provisória 759, de 22 de dezembro de 2016:

“Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades” (§ 3º do art. 1.510-A, CC).

O Decreto 9.310/2018, que regulamentou a Lei 13.465/2017, no § 7º do art. 58, consigna que “a constituição do direito real de laje na superfície superior ou inferior da construção-base, como unidade imobiliária autônoma, somente poderá ser admitida quando as unidades imobiliárias tiverem acessos independentes”, o que também foi confirmado pela doutrina[49].

Por fim, é característica inafastável ao direito de laje a existência de construção-base. Sem a referida acessão, é impossível – juridicamente – conceber a criação do direito[50]. Em razão do princípio da especialidade objetiva[51], deverá estar averbada no Cartório de Registro de Imóveis. O art. 429 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça dispõe que, caso a construção-base não esteja averbada na matrícula do terreno, “deverá ser averbado o projeto de plataforma a esta correspondente, precedente ou concomitantemente à instituição do direito da laje”[52]. Para nós, somente o habite-se ou auto de conclusão expedido pelo Poder Público municipal configuraria a documentação idônea para averbação e acessão de construções, isso compreendendo a competência urbanística municipal (art. 30, VIII, da CF). Como leciona José Afonso da Silva[53], para se comprovar e existência de uma construção é necessário o “habite-se” ou o auto de conclusão. O primeiro ocorre quando o cumprimento das exigências edilícias e urbanísticas relativamente à execução da obra ocorre previamente; já o segundo é a verificação dos requisitos a posteriori.

3. Direito à moradia digna

Ter acesso a uma moradia constitui – claramente – uma necessidade para o ser humano. É a estrutura principal que permite ao homem a realização de suas obras; de sonhar e realizar tais sonhos; de estabelecer uma raiz; de ser conhecido em uma comunidade; de ser um abrigo para os dias ruins e o palácio para os dias de comemoração. É a moradia que condiciona o acesso a outros direitos essenciais do homem e não se entende o porquê de não ter recebido o tratamento adequado prévio. É impossível garantir saúde, educação e segurança sem, ao menos, oferecer uma habitação digna para o homem. Carecer de uma moradia provoca a dispersão da cédula familiar, conduz ao fracasso escolar e contribui fortemente à degradação da saúde.

As palavras moradia e casa são tão relevantes para o homem no aspecto social que, em um dos maiores dicionários da língua portuguesa (Houaiss), das oito definições encontradas existe referência ao lar e três vezes à família[54].

A Declaração Universal dos Direitos Humanos – de 1948 – reconhece o direito à moradia em seu art. 25.1:

“Toda pessoa tem direito a um padrão de vida capaz de assegurar a si e a sua família saúde e bem-estar, inclusive alimentação, vestuário, habitação, cuidados médicos e os serviços sociais indispensáveis, e direito à segurança em caso de desemprego, doença, invalidez, viuvez, velhice ou outros casos de perda dos meios de subsistência fora de seu controle.” (g.n.)

O reconhecimento do direito à moradia na Constituição Federal como norma fundamental é encontrado no art. 6º que, ao definir os direitos sociais, inclui como posição de destaque o direito à moradia, que foi introduzido pela Emenda Constitucional 26, de 14 de fevereiro de 2000. Em 2005, tivemos – também – a Lei 11.124, de 16 de junho, que criou o Sistema Nacional de Interesse Social e que estabeleceu não somente a moradia como direito, mas acrescentando que a mesma deve ser digna (art. 4º, inciso I, b). E, finalmente, a Lei 13.465/2017, estabelece que é objetivo da regularização fundiária “garantir o direito social à moradia digna” (art. 10, inciso VI).

Embora não tenha caráter vinculativo, nem a caráter normativo-jurídico de um tratado internacional, é preciso reconhecer no âmbito das Organizações das Nações Unidades a evolução do desenvolvimento urbanístico das discussões realizadas na Agenda Habitat, onde destacamos a segunda edição.

A Agenda Habitat, conferência das Organização das Nações Unidades sobre Assentamentos Humanos que atualmente encontra-se em sua terceira edição (Cairo, 2016)[55], é o núcleo de estudo mais moderno adotado no âmbito internacional sobre a temática do direito de moradia. Para nós, destacamos as conclusões adotadas na Agenda Habitat II, em Istambul em junho de 1996[56].

Por meio da Agenda, foram criados princípios, metas, compromissos e um plano global de ação visando a orientar, nas primeiras décadas do século XXI, esforços nacionais e internacionais para a promoção de melhoria nos assentamentos urbanos. O núcleo básico do direito à moradia é constituído, portanto, pela segurança, pela paz e pela dignidade[R110] [MA11] [57]. Um componente importante na Agenda Habitat e que tem relação com o Registro de Imóveis é a garantia de acesso à terra. O parágrafo 55 reconhece o acesso à terra como pré-requisito essencial para prover adequada habitação para todos e para o desenvolvimento dos assentamentos sustentáveis[58].

 

3.1. Direito de moradia e o direito de laje

É incontroverso que o direito de laje teve o objetivo primário de regularização jurídica de uma realidade social existente nas favelas brasileiras, tanto que Francisco Eduardo Loureiro ressalta que “melhor seria que o direito de laje fosse regulado somente no âmbito das REURBs previstas na L. 13.465/17, sem a necessidade de criação de título específico no corpo do Código Civil”[59]. O maior problema que vislumbramos é que o direito de laje como direito real constante do Código Civil seja utilizado para mascarar problemas urbanístico graves como a segurança e a estabilidade estrutural das edificações. Parte da doutrina já tem se posicionado no sentido de que o “entendimento mais lúcido e o que prevalece é de que o registro sem a prévia autorização do município é claramente possível”[60], como se o direito pudesse prevalecer sobre aspectos de segurança edilícia.

São inegáveis a importância e o ganho social resultantes do direito de laje no direito brasileiro. O reconhecimento desse direito conferiu direito de propriedade a pessoas que não tinham qualquer perspectiva de regularização, o que pode resultar no futuro em uma reurbanização que reconheça referidos direitos e complete o ciclo de uma regularização plena onde aspectos de planejamento urbano, reordenação do solo, e instalação de equipamentos urbanos mínimos sejam possíveis. Não obstante, a conferência do direito de propriedade de laje merece alguns cuidados para que a formalidade não mascare um problema decorrente da inviabilidade técnica das edificações.

O Código Civil não prevê a obrigatoriedade de comprovação de estabilidade e segurança urbanística para a instituição da laje, o § 5º do art. 1.510-A dispõe que “os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje” (grifo nosso).

Para nós, analisando o direito de propriedade de laje de forma multidisciplinar, decorre e é inerente ao direito de laje a estabilidade física das construções dela objeto. O art. 63 do Decreto 9.310/2018 dispõe que, para fins de qualquer regularização,

“[…] o direito real de laje dependerá da comprovação de que a unidade imobiliária é estável”, sendo que referida estabilidade “depende das condições da edificação para o uso a que se propõe dentro da realidade em que se situa o imóvel” (§ 1º).

As normas de serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, no Capítulo XX, estendeu a obrigação da constatação da estabilidade para todas as hipóteses de constituição do direito de laje:

“430. A abertura da matrícula da laje dependerá de comprovação de que o projeto atende às posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito de laje, estabelecidas pela legislação municipal, quando houver, que deverá ser atestada por profissional habilitado, instruído com planta, memorial descritivo e Guia de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).”[61]

Em que pese ser uma orientação administrativa, o conteúdo normativo expedido nos termos da Lei 8.935/1997 (art. 30, inciso XIV) não se apresenta incompatível se observada uma interpretação sistemática, principalmente levando em conta aspectos urbanísticos e relativos ao direito de moradia.

Em pesquisa realizada na Favela Jardim Santos André – na região metropolitana de São Paulo – foram identificados diversos setores como muito insalubres ou de alto risco (inadequados para qualquer solução de urbanização) de forma que indicação urbanística foi para “a remoção total das moradias e posterior uso para produção habitacional, áreas verdes e/ou equipamentos públicos conforme sua viabilidade”[62].

A hiperverticalização[63] das favelas é fenômeno cada vez mais crescente em São Paulo e Rio Janeiro e decorre de diversos fatores como crescimento familiar, desenvolvimento de mercado imobiliário informal e até mesmo pela ausência de outras áreas passíveis de ocupação. Em Paraisópolis – São Paulo – moradores constroem casas de até sete andares[64]. Em razão das construções não terem supervisão de um profissional da construção civil, não existe respeito da legislação, e a segurança estrutural poderá estar comprometida.

A habitabilidade “significa condição, estado ou qualidade do habitar. É o conjunto de condições físicas e não físicas que permitem a permanência humana em um lugar, sua sobrevivência e certo grau de gratificação de existência”[65]. A segurança da habitação integra o próprio conceito de direito à moradia digna.

Assim, o direito de laje deve ser interpretado tendo como referência o caráter interdisciplinar que é inerente em questões urbanísticas. A manutenção do direito de laje sem comprovação da estabilidade da construção estaria conferindo, com a utilização do Registro de Imóveis, uma aparência de normalidade ou legalidade que poderia colocar em risco um número grande pessoas, contrariando todos os princípios inerentes ao direito de moradia e até da própria regularização fundiária. Parafraseando Carlos Drummond de Andrade[66], “As leis não bastam. Os lírios não nascem das leis,” é possível afirmar que a abertura de matrícula da laje não é suficiente para transformá-la em uma moradia digna.

Por derradeiro, nas lições de Miguel Reale:

“Uma lei, por exemplo, uma vez promulgada pelo legislador, passa a ter vida própria, liberta das intenções iniciais daqueles que a elaboraram. Ela sofre alterações inevitáveis em sua significação, seja porque sobrevêm mudanças no plano dos fatos (quer fatos ligados à vida espontânea, quer fatos de natureza científica ou tecnológica), ou então, em virtude de alterações verificadas na tela das valorações.”[67]

O direito de laje como propriedade deve ser interpretado também sobre o prisma axiológico, principalmente com relação a aspectos urbanísticos, devendo compreender os valores decorrentes do direito de moradia e merece receber significação mais intensa do que a inicialmente planejada. A importância social da conferência do direito de laje deve ser balanceada com a conformidade urbanística das edificações, garantindo-se uma moradia digna, habitável e segura.

4. Considerações finais

A ideia de criação de um direito de laje surgiu de uma realidade social existente nas favelas das cidades do Rio de Janeiro e São Paulo. A criação do direito de laje ocorreu – em um primeiro momento – como instrumento de regularização fundiária nos termos da Lei 13.465, de 11 de julho de 2017.

A Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, trouxe não somente para o direito urbanístico, mas para o direito civil brasileiro, um novo direito real passível de ser utilizado tanto na regularização fundiária como instituto civil independente. O direito de laje se caracteriza como direito real consonante ao disposto no artigo 1.225, XIII, do Código Civil de 2002, tendo divergido seriamente a doutrina com relação à sua natureza jurídica.

O direito de laje surge como mais uma exceção ao princípio da acessoriedade da construção com relação ao solo, já que o princípio superfícies solo cedit é dogma do ius civile. Até então, existiam duas exceções ao princípio da separação entre solo e superfície (o condomínio edilício ou condomínio especial, regido pelos artigos 1.314 e seguintes do Código Civil e pela Lei 4.591, de 16.12.1964; o direito de superfície, previsto no artigo 1.225, inciso II, como direito real e no art. 1.369 e seguintes do Código Civil).

O direito de laje configura direito real sobre coisa própria (ius in re propria), possuindo todas as características da propriedade plena (art. 1.228, CC) já que confere todos os atributos do direito de propriedade (§ 3º do art. 1.510-A) ao direito de laje, afastando-se a criação de um novo direito real porque a atribuição de poderes de proprietário a um direito real é algo incompatível com a tradição dos direitos das coisas, não configurando – ainda – direito real sobre coisa alheia (iurs in re aliena), porque não existe o caráter temporário inerente a esses direitos.

Assim, ao se referir ao direito de laje, estamos tratando de um direito de propriedade propriamente dito. O titular do direito de laje é proprietário e tem os poderes a ela inerentes de forma que poderá transmitir e dar em garantia, sem a necessidade de consentimento do proprietário da base, o que afasta qualquer relação de dependência.

O direito de laje não pode ser utilizado para mascarar problemas urbanísticos graves como a segurança e a estabilidade estrutural das edificações. Como instituto multidisciplinar, o direito de laje deve ser analisado sob o prisma do direito urbanístico; em especial, do direito à moradia digna consagrado em tratados e documentos internacionais.

Uma das mais importantes características do direito à moradia constante da Agenda Habitat II é a habitabilidade, ou seja, a moradia adequada deve ser habitável e segura e, neste aspecto, é pré-requisito para o direito de laje ingresso no Registro de Imóveis a comprovação urbanística da segurança da edificação base.

5. Referências

AFONSO DA SILVA, José. Direito Urbanístico Brasileiro. 2. ed. São Paulo: Malheiros, 1994.

ALFONSIN, Betânia de Moraes. Direito Urbanístico e Política Urbana no Brasil – Políticas de regularização fundiária: justificação, impactos e sustentabilidade. Belo Horizonte: Del Rey, 2001.

ALVIM NETTO, José Manoel de Arruda. Comentários ao Código Civil brasileiro: livro introdutório ao direito das coisas e o direito civil. Coordenadores: Arruda Alvim, Thereza Alvim e Alexandre Laizo Clápis. Rio de Janeiro: GEN/Forense, 2009. t. I. v. XI.

AMADEI, Vicente de Abreu. O Registro Imobiliário e a regularização de parcelamento do solo urbano. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, n. 41, jan. 1997.

BARROS MONTEIRO, Washington. Curso de Direito Civil. Direito das Coisas. 35. ed. São Paulo: Saraiva, 1988. v. 2.

BASTOS, Paulo Sério. Lajes de Concreto Armado. Universidade Estadual Paulista – UNESP. Departamento de Engenharia Civil. Bauru: Unesp, 2021. Disponível em: [wwwp.feb.unesp.br/pbastos/concreto1/Lajes.pdf]. Acesso em: 22.03.2021.

BENACCHIO, Marcelo. Comentários ao Código Civil: direito privado contemporâneo. Coordenação de Giovanni Ettore Nanni. São Paulo: Saraiva Educação, 2018.

CAMARGO FERRAZ, Patrícia André de. Direito de Laje: Teoria e Prática – nos termos da Lei 13.465/17. São Paulo: Quartier Latin, 2018.

CAMBLER, Everaldo Augusto. Incorporação Imobiliária. Ensaio de uma teoria geral. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1993.

CARVALHO FERNANDES, Luís A. Lições de direitos reais. 6. ed. Lisboa: Quide Juris, 2009.

CARVALHO SANTOS, J. M. De. Código Civil Brasileiro Interpretado. 6. ed. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos AS, 1982. v. VII.

CORREA, Cláudia Franco. Direito de laje: o direito na vida e a vida no direito. In: XVII CONGRESSO NACIONAL DO CONPEDI, 20, 21 e 22 de novembro de 2008, Brasília, DF. Anais […]. Brasília, DF: CONPEDI. Disponível em: [www.publicadireito.com.br/conpedi/manaus/arquivos/anais/brasilia/05_773.pdf]. Acesso em: 12.03.2021.

COUTO, Marcelo de Rezende Campos Martinho. Direito de laje. São Paulo: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, 2020 (Série Cadernos IRIB).

DIÉZ-PICAZO, Luis; GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho civil. 7. ed. Tecnos: Madrid, 2004. v. III.

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito brasileiro: direito das coisas. 33. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019. v. 4.

FARIAS, Cristiano Chaves de; EL DEBS, Martha. DIAS; Wagner Inácio Dias. Direito de laje. 4. ed. Salvador: Editora JusPodivm, 2020.

FERNANDES, Edésio. Legalizando o ilegal. Jornal do Brasil, 07.06.2001. Disponível em: [www.jb.com.br/jb/papel/opiniao/2001/06/06/joropi20010606003.html]. Acesso em: 28.05.2010.

FERREIRA, Júlia Maria Strazdas Martins. Execução de obras de urbanização de favelas: Favela Jardim Santo André. 2006. Dissertação (Mestrado em Engenharia de Construção) – Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2006. Disponível em: [www.teses.usp.br/teses/disponiveis/3/3146/tde-17112006-142556/publico/DissertacaoCompleta.pdf]. Acesso em: 17.03.2021.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. 14. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019. v. 5.

HOUAISS, Antônio. Dicionário Houaiss da Língua Portuguesa. Rio de Janeiro: Objetiva, 2009. Versão eletrônica.

KÜMPEL, Vitor Frederico; BOGARELLI, Bruno de Ávila. Algumas reflexões sobre o direito real de laje. Parte 1. Disponível em: [www.migalhas.com.br/coluna/registralhas/265141/algumas-reflexoes-sobre-o-direito-real-de-laje—parte-i]. Acesso em: 12.03.2021.

LAGO, Ivan Jacopetti do. Direito Real de Laje. Boletim do IRIB em revista nº 359. São Paulo: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, maio de 2019. Disponível em: [www.irib.org.br/noticias/detalhes/o-direito-real-de-laje-e-analisado-no-encontro-regional-do-irib]. Acesso em: 15.03.2021.

LOUREIRO, Francisco Eduardo. Estatuto fundiário brasileiro: comentários à Lei nº 13.465/17. Coordenação de Everaldo Augusto Cambler. São Paulo: Editora IASP, 2018. t. I.

MARCHI, Eduardo C. Silveira. A Propriedade Horizontal no Direito Romano. 2. ed. São Paulo: Quartier Latin, 2006.

MARCHI, Eduardo C. Silveira. Direito de Laje: da admissão ampla da propriedade superficiária no Brasil. São Paulo: YK, 2018. (Série Opuscula 1).

NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil comentado. 11. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.

REALE, Miguel. Teoria Tridimensional do Direito. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 1994.

RODRIGUES PEREIRA, Lafayette. Direito das cousas. São Paulo: B.l. Garnier, 1877. t. I.

ROPPO, Vincenzo. Diritto Privato. Sesta edizione. Torino: G. Giappichelli Editore, 2018.

ROSENVALD, Nelson. O direito real de laje como nova manifestação de propriedade. Disponível em: [www.nelsonrosenvald.info/single-post/2017/09/14/o-direito-real-de-laje-como-nova-manifesta%C3%A7%C3%A3o-de-propriedade]. Acesso em: 15.03.2021.

SALDARRIGA ROA, Albert. Habitabilidade. Bogotá: Fondo Editorial, 1981.

SAULE JÚNIOR, Nelson. A proteção jurídica da moradia nos assentamentos irregulares. São Paulo: Sergio Antonio Fabris Editor, 2004.

SERPA LOPES, Miguel Maria de. Curso de direito civil. 2. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1962. v. VI.

SOTO, Hernando de. O mistério do Capital. Record: Lima, 2001.

TELLES JR, GOFFREDO. Direito Subjetivo-I. Enciclopédia Saraiva do Direito, v. 28, n. 15.

VIEGAS DE LIMA, Frederico Henrique. Direito de laje: uma visão da catedral. Revista de Direito Imobiliário, v. 82, p. 251-280, jan./jun. 2017.

[1] O presente artigo foi o último que elaborei sob a coordenação do Dr. José Manoel de Arruda Alvim Netto, falecido antes da minha qualificação no doutorado na PUC-SP. Enviei-lhe um e-mail naquela semana e pela primeira vez não foi respondido quase que imediatamente. Para quem não sabe, seu e-mail era “chicadomane”, uma homenagem para sua encantadora labradora. O jurista Arruda Alvim deixa seu legado para a eternidade, assim como o amigo e “dono” da Chica com toda a sua doçura, nos serve como paradigma. Certa vez o Papa Francisco respondeu que para Deus nada é impossível, e não existe mal em termos fé de reencontrar nossos amigos de estimação na eternidade. É o que desejo para o professor, que um dia esteja brincando com a Chica. Obrigado por tudo eterno Mestre!

[2] A doutrina sempre criticou a regularização dissociada da urbanização: FERNANDES, Edésio. Legalizando o ilegal. Jornal do Brasil, 07.06.2001. Disponível em: [www.jb.com.br/jb/papel/opiniao/2001/06/06/joropi20010606003.html]. Acesso em: 28.05.2010.

[3] HOUAISS, Antônio. Dicionário Houaiss da Língua Portuguesa. Rio de Janeiro: Objetiva, 2009. Versão eletrônica.

[4] BASTOS, Paulo Sério. Lajes de Concreto Armado. Universidade Estadual Paulista – UNESP. Departamento de Engenharia Civil. Bauru: Unesp, 2021. p. 1. Disponível em: [wwwp.feb.unesp.br/pbastos/concreto1/Lajes.pdf]. Acesso em: 22.03.2021.

[5] Utilizamos a expressão favela ao invés de comunidade ou, ainda, núcleo urbano informal, denominação constante da Lei 13.465/2017, por diversas razões, mas a principal é de que a palavra integra positivamente a cultura e sociedade brasileira, de forma que preferimos desprezar eventual conotação pejorativa.

[6] ARAÚJO DOS SANTOS, Flauzilino; COUTO, Marcelo de Rezende Campos Martinho. Direito de laje. São Paulo: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, 2020. p. 3. (Série Cadernos IRIB).

[7] Portaria 326, de 18.07.2016, publicada no DOU em 19.07.2016. seção 2. p. 43. Disponível em: [circuloregistral.files.wordpress.com/2017/01/portaria-mc-326-2016-gt-rf.pdf]. Acesso em: 22.03.2021.

[8] CORREA, Cláudia Franco. Direito de laje: o direito na vida e a vida no direito. In: XVII CONGRESSO NACIONAL DO CONPEDI, 20, 21 e 22 de novembro de 2008, Brasília, DF. Anais […]. Brasília, DF: CONPEDI. Disponível em: [www.publicadireito.com.br/conpedi/manaus/arquivos/anais/brasilia/05_773.pdf]. Acesso em: 12.03.2021.

[9] “Constitui fato de conhecimento notório o crescimento das favelas e, em razão do afastamento desses grupamentos humanos do sistema jurídico oficial, criou-se uma prática social plenamente aceita e regrada por essas comunidades, denominada de ‘direito de laje’. Analisando a questão das construções que ali são erigidas, se verifica o nascimento de um direito informal de superfície, pois o solo, na grande maioria das situações pertence ao Poder Público, ou a um particular, que muitas vezes nem mesmo quem está construindo sabe quem é. O que realmente importa é a construção, portanto o direito que têm resume-se à construção” (BRASIL. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (11ª Câmara Cível). Apelação Cível 0011911-14.2009.8.19.0026. Relator: Desembargador José Carlos de Figueiredo. Data do Julgamento: 22.08.2012. Diário da Justiça Eletrônico, 31.08.2012. Disponível em: [www1.tjrj.jus.br/gedcacheweb/default.aspx?UZIP=1&GEDID=00049818533BF29FE5A4A757C3CE699629F726C453482B58&USER=]. Acesso em: 22.03.2021). “APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ‘VENDA DE LAJE’. DIREITO OBRIGACIONAL. Ilegitimidade configurada diante da natureza do direito. Direito de sobrelevação configurado, ainda que não disciplinado pelo Código Civil de 1916 ou de 2002. Direito de natureza obrigacional. Desnecessidade de outorga uxória. Inexistência de nulidade, eis que não se trata de direito real, dispensando-se a escritura pública. Inexistência de descumprimento contratual, conforme prova pericial. De ofício, procedo a correção para fixar astreintes, nos termos do § 5º, do artigo 461, do CPC. Recurso a que se dá provimento, parcial, nos termos do artigo 557, § 1º-A, do CPC” (BRASIL. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (12ª Câmara Cível). Apelação Cível 0003373-04.2010.8.19.0028. Relator: Desembargador Cherubin Schwartz. Data do Julgamento: 12.11.2013. Diário da Justiça Eletrônico, 04.04.2014. Disponível em: [www1.tjrj.jus.br/gedcacheweb/default.aspx?UZIP=1&GEDID=00049818533BF29FE5A4A757C3CE699629F726C453482B58&USER=]. Acesso em: 22.03.2021).

[10] LOUREIRO, Francisco Eduardo. Estatuto fundiário brasileiro: comentários à Lei nº 13.465/17. Coordenação de Everaldo Augusto Cambler. São Paulo: Editora IASP, 2018. t. I. p. 197.

[11] BENACCHIO, Marcelo. Comentários ao Código Civil: direito privado contemporâneo. Coordenação de Giovanni Ettore Nanni. São Paulo: Saraiva Educação, 2018. p. 1.881.

[12] VIEGAS DE LIMA, Frederico Henrique. Direito de laje: uma visão da catedral. Revista de Direito Imobiliário, v. 82, p. 251-280, jan./jun. 2017.

[13] MARCHI, Eduardo C. Silveira. Direito de Laje: da admissão ampla da propriedade superficiária no Brasil. São Paulo: YK, 2018. p. 11. (Série Opuscula 1).

[14] LAGO, Ivan Jacopetti do. Direito Real de Laje. Boletim do IRIB em revista n. 359. São Paulo: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, maio de 2019. Disponível em: [www.irib.org.br/noticias/detalhes/o-direito-real-de-laje-e-analisado-no-encontro-regional-do-irib]. Acesso em: 15.03.2021.

[15] MARCHI, Eduardo C. Silveira. A Propriedade Horizontal no Direito Romano. 2. ed. São Paulo: Quartier Latin, 2006. p. 110.

[16] MARCHI, Eduardo C. Silveira. A Propriedade Horizontal no Direito Romano. 2. ed. São Paulo: Quartier Latin, 2006. p. 109.

[17] MARCHI, Eduardo C. Silveira. A Propriedade Horizontal no Direito Romano. 2. ed. São Paulo: Quartier Latin, 2006. p. 114.

[18] CAMBLER, Everaldo Augusto. Incorporação Imobiliária. Ensaio de uma teoria geral. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1993. p. 100.

[19] LAGO, Ivan Jacopetti do. Op. cit.

[20] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito brasileiro: direito das coisas . 33. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019. v. 4. p. 134.

[21] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. 14. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019. v. 5. p. 542.

[22] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas… Op. cit., p. 539.

[23] TELLES JR., Goffredo. Direito Subjetivo-I. Enciclopédia Saraiva do Direito, v. 28, n. 15, p. 317.

[24] RODRIGUES PEREIRA, Lafayette. Direito das cousas. São Paulo: B.l. Garnier, 1877. t. I. p. 25.

[25] DIÉZ-PICAZO, Luis; GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho civil. Derecho das cosas y Derecho Inmobiliario Registral. 7. ed. Tecnos: Madrid, 2004. v. III. p. 42.

[26] ROSENVALD, Nelson. O direito real de laje como nova manifestação de propriedade. Disponível em: [www.nelsonrosenvald.info/single-post/2017/09/14/o-direito-real-de-laje-como-nova-manifesta%C3%A7%C3%A3o-de-propriedade]. Acesso em: 15.03.2021.

[27] KÜMPEL, Vitor Frederico; BOGARELLI, Bruno de Ávila. Algumas reflexões sobre o direito real de laje. Parte 1. Disponível em: [www.migalhas.com.br/coluna/registralhas/265141/algumas-reflexoes-sobre-o-direito-real-de-laje—parte-i]. Acesso em: 12.03.2021.

[28] VIEGAS DE LIMA, Frederico Henrique. Direito de laje: uma visão da catedral. Revista de Direito Imobiliário, v. 82, p. 251-280, jan./jun. 2017.

[29] MARCHI, Eduardo C. Silveira. Direito de Laje: da admissão ampla da propriedade superficiária no Brasil. São Paulo: YK, 2018. p. 117. (Série Opuscula 1).

[30] COUTO, Marcelo de Rezende Campos Martinho. Direito de laje. São Paulo: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, 2020. p. 18. (Série Cadernos IRIB); CAMARGO FERRAZ, Patrícia André de. Direito de Laje: Teoria e Prática – nos termos da Lei 13.465/17. São Paulo: Quartier Latin, 2018. p. 43.

[31] LOUREIRO, Francisco Eduardo. Estatuto fundiário brasileiro: comentários à Lei nº 13.465/17. Coordenação de Everaldo Augusto Cambler. São Paulo: Editora IASP, 2018. t. I. p. 200.

[32] FARIAS, Cristiano Chaves de; EL DEBS, Martha; DIAS, Wagner Inácio Dias. Direito de laje. 4. ed. Salvador: Editora Juspodivm, 2020. p. 62.

[33] CAMARGO FERRAZ, Patrícia André de. Direito de Laje: Teoria e Prática – nos termos da Lei 13.465/17. São Paulo: Quartier Latin, 2018. p. 50.

[34] LOUREIRO, Francisco Eduardo. Estatuto fundiário brasileiro: comentários à Lei nº 13.465/17. Coordenação de Everaldo Augusto Cambler. São Paulo: Editora IASP, 2018. t. I. p. 199.

[35] KÜMPEL, Vitor Frederico; BOGARELLI, Bruno de Ávila. Algumas reflexões sobre o direito real de laje. Parte 1. Disponível em: [www.migalhas.com.br/coluna/registralhas/265141/algumas-reflexoes-sobre-o-direito-real-de-laje—parte-i]. Acesso em: 12.03.2021.

[36] ALVIM NETTO, José Manoel de Arruda. Comentários ao Código Civil brasileiro. Livro introdutório ao direito das coisas e o direito civil. Coordenadores: Arruda Alvim, Thereza Alvim e Alexandre Laizo Clápis. Rio de Janeiro: GEN/Forense, 2009. t. I. v. XI. p. 76.

[37] CARVALHO SANTOS, J. M. De. Código Civil Brasileiro Interpretado. 6. ed. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos AS, 1982. v. VII. p. 226.

[38] SERPA LOPES, Miguel Maria de. Curso de direito civil. 2. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1962. v. VI. p. 242.

[39] BARROS MONTEIRO, Washington. Curso de Direito Civil. Direito das Coisas. 35. ed. São Paulo: Saraiva, 1988. v. 2. p. 76.

[40] ROPPO, Vincenzo. Diritto Privato. Sesta edizione. Torino: G. Giappichelli Editore, 2018. p. 185.

[41] SERPA LOPES, Miguel Maria de. Curso de direito civil. 2. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1962. v. VI. p. 231.

[42] “No Direito Romano, a palavra dominium teve um significado mais extenso que o de propriedade, porquanto a primeira servia para indicar tudo quanto pertencia ao chefe da casa, mesmo que se tratasse de usufruto, ao passo que a palavra proprietas tinha um sentido mais restrito” (SERPA LOPES, Miguel Maria de. Curso de direito civil. 2. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1962. v. VI. p. 231).

[43] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito brasileiro: direito das coisas . 33. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019. v. 4. p. 134.

[44] ENUNCIADO 627 – Art. 1.510: O direito real de laje é passível de usucapião. Justificativa: Por se tratar a usucapião de modalidade originária de aquisição de domínio de bem imóvel privado pelo exercício da posse, incide igualmente sobre o direito real de laje (art. 1.510‐A e parágrafos, CC) em suas espécies compatíveis, vale dizer, ordinária, extraordinária, especial urbana, coletiva ou extrajudicial (BRASIL. Conselho da Justiça Federal. VIII Jornada de Direito Civil. Disponível em: [www.cjf.jus.br/cjf/corregedoria-da-justica-federal/centro-de-estudos-judiciarios-1/publicacoes-1/jornadas-cej/viii-enunciados-publicacao-site-com-justificativa.pdf]. Acesso em: 10.03.2021).

[45] CAMARGO FERRAZ, Patrícia André de. Direito de Laje: Teoria e Prática – nos termos da Lei 13.465/17. São Paulo: Quartier Latin, 2018. p. 18.

[46] NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil comentado. 11. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014. p. 1.571.

[47] LAGO, Ivan Jacopetti do. Op. cit.; e CAMARGO FERRAZ, Patrícia André de. Op. cit., p. 106.

[48] “Em relação ao fado de o DPL não constar no rol do art. 167, I, da Lei 6.015/73, cumpre esclarecer que isso se deve ao mesmo motivo pelo qual ali não está elencado o direito de propriedade: o art. 167 se refere aos atos e negócios jurídicos por meio dos quais se transfere o direito de propriedade (compra e venda, dação em pagamento, usucapião, permuta, doação etc.) e não a ele diretamente. Dessa forma, sendo o DPL uma nova modalidade de direito de propriedade, não poderia mesmo estar ali arrolado, porque sua transferência e aquisição dão-se pelos mesmos instrumentos jurídicos de transferência e aquisição da propriedade” (CAMARGO FERRAZ, Patrícia André de. Direito de Laje: Teoria e Prática – nos termos da Lei 13.465/17. São Paulo: Quartier Latin, 2018. p. 100).

[49] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito brasileiro: direito das coisas. 33. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019. v. 4. p. 537.

[50] CAMARGO FERRAZ, Patrícia André de. Direito de Laje: Teoria e Prática – nos termos da Lei 13.465/17. São Paulo: Quartier Latin, 2018. p. 34; COUTO, Marcelo de Rezende Campos Martinho. Direito de laje. São Paulo: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, 2020, p. 34. (Série Cadernos IRIB).

[51] De origem doutrinária, esse princípio foi emprestado dos direitos reais de garantia na referência à especialização da hipoteca e está ligado diretamente à necessidade de clareza que devem conter todos os atos que recebem publicidade registral. A necessidade de determinação ou certeza estende-se a todas as situações passíveis de registro; a denominada especialidade objetiva concerne ao objeto da situação jurídica, que é o imóvel com todas as suas características. (MELO, Marcelo Augusto Santana de. Teoria Geral do Registro de Imóveis. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2016. p. 176.

[52] Tribunal de Justiça de São Paulo. Normas de Serviço – Cartórios Extrajudiciais. Provimento 58/89. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo. Disponível em: [api.tjsp.jus.br/Handlers/Handler/FileFetch.ashx?codigo=122208]. Acesso em: 17.03.2021.

[53] AFONSO DA SILVA, José. Direito Urbanístico Brasileiro. 2. ed. São Paulo: Malheiros, 1994. p. 405-406.

[54] HOUAISS, Antônio. Dicionário Houaiss da Língua Portuguesa. Rio de Janeiro: Objetiva, 2009. Versão eletrônica.

[55] ORGANIZAÇÃO DAS NAÇÕES UNIDAS. Nova Agenda Urbana. Disponível em: [uploads.habitat3.org/hb3/NUA-Portuguese-Brazil.pdf?fbclid=IwAR2koIM7MtgBh6i57G4fxWeWpbK52Jr7sXIrGdBbJF81bF2GSzY527FWdAY]. Acesso em: 15.03.2021.

[56] ORGANIZAÇÃO DAS NAÇÕES UNIDAS. Istanbul Declaration on Human Settlements. Disponível em: [web.archive.org/web/20131018044913/http://www.unhabitat.org/downloads/docs/407-ISTANBUL_DECLARATION_ON_HUMAN_SETTLEMENTS-Istanbul_Declaration.pdf]. Acesso em: 15.03.2021.

[57] SAULE JÚNIOR, Nelson. A proteção jurídica da moradia nos assentamentos irregulares. São Paulo: Sergio Antonio Fabris Editor, 2004. p. 133.

[58] A moradia adequada como direito fundamental também é encontrada no Pacto Internacional sobre Direitos Econômicos, Sociais e Culturais – PIDESC, adotado pela XXI Sessão da Assembleia Geral das Nações Unidas, em 19 de dezembro de 1966 (artigo 11) (ORGANIZAÇÃO DAS NAÇÕES UNIDAS. Pacto Internacional sobre Direitos Econômicos, Sociais e Culturais em 16.12.1966, em vigor em 03.01.1976. Decreto 591, de 6 de julho de 1992). Posteriormente, o Comitê dos Direitos Econômicos, Sociais e Culturais produziu o “Comentário Geral nº 4 sobre a moradia adequada (parágrafo 1º, artigo 11, do referido do PIDESC) em 12 de dezembro de 1991 (E/1992/23, p. 114-120), onde destacamos da seção 8, que trata dos componentes do Direito à Moradia, os componentes integrantes da habitabilidade (d): A moradia adequada deve ser habitável, oferecendo aos seus habitantes o espaço adequado e protegendo-os do frio, da umidade, do calor, da chuva, do vento ou de outras ameaças à saúde, dos perigos estruturais e dos vetores de doença (ORGANIZAÇÃO DAS NAÇÕES UNIDAS. Comentário Geral nº 4 sobre o Direito à Moradia adequada de 12 de dezembro de 1991 (E/1992/23, p. 114-120) do Comitê dos Direitos Econômicos, Sociais e Culturais das Nações Unidas. Disponível em inglês em: [mirror.unhabitat.org/documents/Monitoring-Housing-Rights.pdf]. Acesso em: 19.03.2021).

[59] LOUREIRO SAULE JÚNIOR, Nelson. A proteção jurídica da moradia nos assentamentos irregulares. São Paulo: Sergio Antonio Fabris Editor, 2004.; FRANCISCO EDUARDO. Estatuto fundiário brasileiro: comentários à Lei nº 13.465/17. Coordenação de Everaldo Augusto Cambler. São Paulo: Editora IASP, 2018. t. I. p. 198.

[60] Este é um dos poucos aspectos em que discordamos dessa importante e riquíssima obra sobre o direito de laje. FARIAS, Cristiano Chaves de; EL DEBS, Martha. DIAS; Wagner Inácio Dias. Direito de laje. 4. ed. Salvador: Editora JusPodivm, 2020. p. 247.

[61] Tribunal de Justiça de São Paulo. Normas de Serviço – Cartórios Extrajudiciais. Provimento 58/89. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo. Disponível em: [api.tjsp.jus.br/Handlers/Handler/FileFetch.ashx?codigo=122208]. Acesso em: 17.03.2021.

[62] FERREIRA, Júlia Maria Strazdas Martins. Execução de obras de urbanização de favelas: Favela Jardim Santo André. 2006. Dissertação (Mestrado em Engenharia de Construção) – Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2006, p.102. Disponível em: [www.teses.usp.br/teses/disponiveis/3/3146/tde-17112006-142556/publico/DissertacaoCompleta.pdf]. Acesso em: 17.03.2021.

[63] GOMES, Paulo; ALENCAR, Vagner de. Hiperverticalização chega a favelas de São Paulo, onde lajes se sobrepõem. Jornal Folha de São Paulo, São Paulo, edição de 07.09.2019. Disponível em: [www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2019/09/hiperverticalizacao-chega-a-favelas-de-sao-paulo-onde-lajes-se-sobrepoem.shtml]. Acesso em: 17.03.2021.

[64] Jornal Folha de São Paulo. Edição de 10 de abril e 2014. Disponível em: [mural.blogfolha.uol.com.br/2014/04/10/em-paraisopolis-moradores-constroem-casas-de-ate-sete-andares/]. Acesso em: 17.03.2021.

[65] SALDARRIGA ROA, Albert. Habitabilidade. Bogotá: Fondo Editorial, 1981. p. 112.

[66] ANDRADE, Carlos Drumond. Poema Nossa Tempo. Rosa do Tempo. São Paulo: Companhia das Letras, 2012. p. 132.

[67] REALE, Miguel. Teoria Tridimensional do Direito. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 1994. p. 104.

 [R11]Sr. Autor, destaques do original?

 [MA2]SIM

 [R13]Sr. Autor, destaque do original?

 [MA4]SIM

 [MA5]Inclusive no rodap[e

 [R16]Sr. Autor, trecho confuso, favor verificar.

 [MA7]ok

 [R18]Sr. Autor, CC?

 [MA9]Lei 6.015/73

 [R110]Sr. Autor, favor indicar início da citação

 [MA11]Citação indireta