Propriedade imobiliária. Meio Ambiente.

Marcelo Augusto Santana de Melo

Registrador de la propiedad en Araçatuba. São Paulo (Brasil)

Naturaleza jurídica

El art. 236 de la Constitución Federal dispone que “los servicios notariales y de registro son ejercidos en carácter privado, por delegación del Poder Público”. El artículo 3º de la Ley 8.935/94, que reglamentó dicho dispositivo constitucional, por su turno, define: “Notario y oficial de registro, o registrador, son profesionales de derecho, dotados de fe pública, a los que se delega el ejercicio de la actividad notarial y del registro”.

La retribución de los oficiales y notarios se hace por medio de los aranceles provenientes de los actos practicados por ellos, cuyo reglamento y régimen son de competencia del Estado (Ley Federal 10.169, de 29.12.2000).

Se resalta que la delegación del Poder Público se realiza por medio de oposiciones realizadas por el Poder Judicial, con participación, en todas sus etapas, del Ordem dos  Advogados do Brasil, del Ministério Público (Fiscal), de un notario y de un registrador (art. 15 de la Ley 8.935/94), de forma que ninguna delegación podrá quedarse vacante, sin convocatoria de oposiciones por más de seis meses.

La fiscalización de los actos notariales y de registro también se realiza por intermedio del  Poder Judicial (art. 37 de la Ley 8.935/94), que ejerce una función atípica, o sea, de carácter administrativo. La legislación estadual debe fijar las personas públicas que harán la fiscalización, siendo que en el Estado de São Paulo es ejercida por el Corregedor Geral da Justiça y por los Jueces de Derecho, involucrados en la función de corregidores permanentes.

Aunque pese la posibilidad de someterse sus actos a la fiscalización del Poder Judicial tiene el Registrador amplia autonomía para que, en el ejercicio de sus atribuiciones, tomar decisiones.

La responsabilidad de los oficiales de registro y notarios se asemeja a la objetividad, o sea, independiente de la culpabilidad, habiendo practicado un acto perjudicial y verificando la conexión con su conducta de registrador o notario y de su propuesta, será el registrador o notario responsabilizado civil y administrativamente, asegurando su derecho de regresar contra los suplentes, en caso de fraude o culpa (art. 22 de la Ley 8.935/94).

 Definición

 El Registro de la Propiedad como órgano destinado al asentamiento de títulos públicos y privados, otorgándoles oponibilidad a terceros, con amplia publicidad y destinado al control, eficacia, seguridad y autenticidad de las relaciones jurídicas, implicando inmuebles y garantizándoles presunción relativa de la propiedad.

 La función del registro de la propiedad

 Brasil posee un sistema de registro constitutivo de derechos que se hace pro medio de folio real, o sea, contiene informaciones indexadas por finca y no por títulos que ingresan. Para eso, antes de la inscripción, existe una fuerte depuración de los títulos inscribibles (calificación), aplicándose principios registrales como el de la prioridad, trato sucesivo, especialidad etc. En todo caso, los derechos sólo serán inscriptos cuando el registrador determine que no afectan a ningún otro derecho real.

El sistema registral brasileño empezó entre nosotros en el año de 1843 cuando surgió la Ley 317 que creó el registro de hipotecas, con el objeto de hacer la tierra la base para el crédito, pero le faltaba los requisitos de especialidad y publicidad, entre otros. La Ley 317 fue reglamentada or el Decreto 482, de 1846, un diploma aún defectivo. En 1864 surgió la Ley 1.237 que creó el Registro General, denominada por muchos juristas como el embrión del Registro de la Propiedad. La Ley sustituyó la tradición por la trascripción como modo de transferencia, siguiendo el contrato a generar efectos obligacionales.

Con la llegada del Código Civil de 1916, el Registro General ha sido sustituido por el Registro de la Propiedad, creándose el principio de la legitimación de los registros. Con el Reglamento de la Ley 4.827, de 1924, unido al Dec. 18.542, de 1928, se ha introducido en el sistema registral el principio de la continuidad o trato sucesivo.

En 1973 surge la Ley 6.015, que abarcó, en título legal, todos los principios del Registro de la Propiedad, perfeccionando unos y creando otros, por suerte que, de determinada manera, revolucionó el registro predial brasileño, principalmente en lo que se refiere a los libros, pues centralizó en un libro principal en el  inmueble, creando la figura de la matrícula que representa la individualidad del inmueble, su situación geográfica y perfecta descripción, sufriendo alteraciones objetivas y subjetivas por medio de la anotación, siempre con el mismo número de orden.

Una de las principales funciones del registrador es el análisis del título, también denominada calificación, que es el juicio de valor que el registrador realiza sobre la legalidad de los documentos y sobre la validad y eficacia de los negocios jurídicos contenidos en ellos. Observen que la calificación registral, cotejándose con otros sistemas registrados, equivale a una sentencia de mérito de primera instancia anómala, ya que no genera juicio.

Presentado el título a registro, el Registrador va a proceder la aplicación de los principios registrales al caso concreto, surgiendo la viabilidad o no del acceso al folio real.

El título genera derechos obligacionales entre las partes, con eso, sólo su registro le confiere eficacia erga omnes, pero con presunción relativa (juris tantum) de acuerdo con el § 2.º del art. 1.245 del Código Civil. Así, el sistema registral brasileño, técnicamente, no posee el efecto de la fe-pública otorgado en el sistema español, sólo el de la legitimación como ha sido expuesto. No obstante, la gran parte de los actos registrados en sentido estricto es constitutiva y la adopción de ese efecto sería de suma importancia para la seguridad jurídica en Brasil. Se resalta en caso de que el registro no exprima la verdad, podrá el perjudicado proceder a su rectificación (arts. 860 del CC, y 212 y 213 de la Ley 6.015/73).

No conformándose el presentante con la exigencia o descalificación del Registrador podrá requerir la declaración o “suscitación de duda” – expresión característica y muy particular del sistema brasileño que significa recurso administrativo – que será remitida al Juicio competente para dirimirla, acompañada de sus razones, procediéndose la notificación e intimación del suscitado para impugnarla en el plazo de quince días, observándose que es deber del Registrador encaminar al juicio competente las dudas suscitadas por los interesados, en los términos del art. 30, XIII, de la Ley 8.935/94.

El Registro de la Propiedad en Brasil ejerce también otra función, de esta vez atípica y accesoria, que es la de fiscalizador de recolección de tributos y cooperador de la Administración Pública. Además, se desarrolla la idea de la utilización del Registro de la Propiedad como medio de refuerzo de la publicidad ambiental y combatir y la parcelación irregular del suelo y propiedad horizontal.

Sobre la función ambiental, importante decir que la Constitución Federal, al instituir en cláusula pétrea la función social de la propiedad (art. 5.º XXIII) y al declarar que todos tienen derecho al medio ambiente ecológicamente equilibrado (art. 225), se le atribuyó al Registro de la Propiedad características que no poseía, como la necesidad de incorporación del concepto de función social de la propiedad y del medio ambiente.